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文｜邓浩志

一直以来，住宅公摊面积都是个充满争议的话题。高公摊，低使用率物业经常见诸报端，并被口诛笔伐，尽管这种情况并不常见，也有其客观原因。很多房地产科普已经解释了为什么要有公摊面积，但从客户利益角度考虑，小公摊面积，大使用率始终是客户的追求。导致公摊面积难以下降，根本在于建筑规范的刚性约束。

而近日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》在广州市规划和自然资源局网站公示，鼓励住宅套内设置入户花园大阳台。因同一户型，阳台、入户花园、飘窗台等面积更大了，而以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不计算。这肯定将大大提升广州未来住宅的使用率。

这个“意见”有什么影响呢？

1、通过增加阳台、入户花园、飘窗台等设计提升套内使用面积，目前已经是广州房企的主流选择。尤其在部分国企房地产项目上，过去几年已经有了比较广泛、大胆且低调的采用。低调主要是因为按原建筑规范是不允许的。部分民营房企由于原有建筑规范所限，所以并未敢大胆突破，但并不是不想突破。这次建筑规范的重新调整，等于公开明确了过往的这种设计符合审查要求。也将意味着，未来所有房地产项目都会跟进这种新设计规范，所以产品一定会按“定格”设计最大的“赠送面积”。未来广州的新楼盘一定都会有更多的入户花园，更大的阳台，更多的n+1，甚至n+2户型。

2、对于购房者而言，同等的建筑面积获得了更高的使用率，这种产品肯定更受欢迎。按照旧的建筑规范，比如30层高的住宅项目，平均使用率只有80%左右，随着“阳改房”产品的出现、普及并扩大，广州住宅的使用率正在不断提升。目前最高得房率已经可以达到90%以上。以往80来平米只能做2房1厅，而新的设计80来平米已经能做4房2厅2卫。

3、使用率更高，得房率更高，也就意味着公摊面积“减少”了。这也从另一个角度解决了客户以往普遍担心的住房公摊面积过大的问题。从目前我国商品住宅发展的模式看，取消公摊面积是绝对不可能的（我之前解释过，有兴趣的朋友可回看相关文章）。住房改成按套内计价销售也没有实际意义。但如果能提高住房使用率，则能让购房客户有更好的获得感和满足感，变相也解决了高公摊低使用率的问题。

4、产品使用率更高，等于住宅变相“降价”了。比如以往4房1厅必须要120平方米以上，而现在标准的四房单位八九十平方都已经可以满足。所以虽然表面上房屋单价贵了，但是因为同等户型面积更小，客户购房的总成本反而下降了，购房者的压力也会随之下降，就等于住房的变相降价。所以这个也提示，未来衡量一个城市的房价，涨和跌不能单纯从每平方单价角度去进行观察，必须把得房率使用率这些指标也进行考察。

（本文图片来自网络）